土地家屋を賢く活用し収益を得る

実家という不動産を改めて見直してみると、親と自分たちが住むだけではなく別の方法で活用して収益を得るというスタイルもありうる。立地と条件によりその活用方法はさまざまで、活用中の管理の手間も大きく違う。的確な診断をしてくれるプロとの出会いが成功のカギだが、手法や税制について多少知識があれば、より納得のプランとなるはず。

不動産から収益を得るときに知っておきたいこと

実家の不動産を売らずに遊ばせておくのはもったいない…
どうせなら収益を得る方法を考えたい。そんなときどんな方法がある?注意点は何?

賃貸経営は市場の把握と収支計画がポイント

「貸したい」と思っても、実家のある場所に、そもそも借り手がいるか、つまり賃貸マーケットが成立するかを知るのが先決。SUUMOなどの不動産ポータルサイトで実家の住所を入力して賃貸物件を検索したり、地元の不動産会社に問い合わせて、賃貸物件の有無や家賃相場を調べよう。

次に賃貸経営で重要なのは、収入と支出のバランスを取ること。家賃の下落や空室になって収入が減少したり、ローンの金利上昇や修繕などで支出が増えることも想定して、安全な収支計画を立てることが重要だ。サブリース(一定期間家賃を保証する一括借り上げ)を利用する場合は、あらかじめ家賃の保証期間など契約条件をきちんと確認しておくことが大切だ。

収支計画までの流れ
収支計画までの流れ
  • 実家の現状をまず把握(周辺環境や土地建物の広さ・築年数など)。次に不動産会社や住宅メーカーなど複数の会社に活用方法をヒアリング。
  • 依頼先候補が、実家周辺の賃貸市場の現状や将来性などマーケティング調査を実施。自分でもネットを使うなど可能な範囲で調べてみよう。
  • 市場調査を基に、各社が活用プランを提案。売却から建て替えまでいろいろな可能性を検討し、自分の目的・志向に合っているかを検討。
  • 候補を数社に絞ったら収支計画を作成してもらう。初期投資の費用、資金調達法、中長期の収支シミュレーションなど、堅実な計画かを確認。
依頼先決定

リフォームして賃貸なら低コスト

リフォームは内外装を一新しても建てるより低コスト。マンションなら壁紙の張り替え程度ですむ場合も。一戸建ては、最寄駅から遠くても、集合住宅より競合が少なく、入居者を確保しやすい場合もある。部屋数が多い場合は、シェアハウスやグループホーム(高齢者向け)に転用することもできる。ただし法規制などに注意を。

実家をそのまま活かす
マンション・一戸建て賃貸

一戸建ては建て替えると法規制により面積が減ることもあるが、リフォームはそれがないのが利点。マンションは建材などに制約がないか管理規約を要確認。将来別用途に転用の可能性があるなら定期借家契約を。

シェアハウス・グループホーム

部屋数が多い場合に、複数の入居者を確保できる。一定のリフォームが必要。地域や規模によって「一般住宅」と異なる扱い(寄宿舎等)になる場合は、役所への用途変更の届出、防火規制への対応などが必要に。

建て替えるならニーズを意識したプランに

建物がかなり老朽化していたり、多少のコストをかけても収益を増やしたいなら、建て替えが有効。活用方法には、下表(1)のように、さまざまなバリエーションがある。どのタイプを選べばいいか迷うときは、収益性か節税効果のどちらを重視するか、どのくらいの活用期間を想定しているのかなど、目的と将来設計を基準に考えてみよう。地域の賃貸ニーズに合わせることはもちろん、競争力を高めるために下項(2)のような特徴あるプランを検討することも大切。

建物を取り壊して貸地にする、駐車場にする、などの方法もある。駐車場にする場合、土地の舗装や施設の有無により税法上の扱いが変わり、相続税の特例が使えるかどうかが分かれることに注意したい。

(1)実家の敷地を活かして収益を生む方法
種別 初期投資 収益性 活用期間 税金対策
相続税 固定
資産税
自分で建て替える
アパート・賃貸マンション・一戸建て賃貸 長期
高齢者向け賃貸住宅 長期
介護・福祉・医療向け施設 長期 ×
貸しビル(店舗・事務所) 長期 ×
倉庫・トランクルーム 短期 ×
更地にして
土地を活用
自分で
運用する
駐車場(月極め) 短期 ×
野立て太陽光発電 中長期 × ×
人に貸す・
委託する
駐車場(時間貸し・カーシェアリング) なし 短期 ×
定期借地権住宅・マンション なし 中長期
事業用定期借地権(ロードサイド店舗) なし 中長期 ×

※ ○:節税効果が高い / △:節税効果が低い / ✕:節税効果がない

(2)ターゲットを絞った個性派賃貸
  • 女性向け

    シングル女性が安心・安全・快適に住めることがコンセプト。水まわりや防犯設備を充実させたタイプは特にニーズが高い。

  • 高齢者向け

    バリアフリーで安否確認や生活相談サービスのついた「サービス付き高齢者向け賃貸住宅」は高齢化時代に対応し需要が増加。

  • ペット共生

    ペット可能に加え室内の壁紙や床をペット仕様にしたり、足洗い場などを備えたもの。多少駅から遠くても入居希望者は多い。

  • セキュリティ重視

    アパートでもオートロック、TVモニター付きインターホン、防犯カメラ付きが当たり前。シングル女性のニーズも高い。

  • ガレージ付き

    バイク、車好きのためにシャッター付きビルトイン・ガレージ(屋内車庫)を備えたタイプ。アウトドア好きにも人気。

  • ミュージシャン向け

    音大生や音楽好きの人向けに室内防音ルームや共用スタジオ付きにしたマンション。音楽大学の近くなどのエリアで需要が高い。

  • デザイナーズマンション

    建築家が個性的にデザインしたマンション。独特な遊び心や斬新な設計が特徴なので、都市部の若い層に人気がある。

構成 / 林直樹 取材・文 / 木村元紀 情報提供日 / 2016年2月18日

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