維持・管理

適切な管理で今の状態を維持

相続した実家には住む予定はなく、どうしたらいいか方針が決まらない場合は、当面そのまま維持することにして、ゆっくり考えるしかないだろう。とはいえ、今後は空き家を放置しておくのは禁物で、定期的なメンテナンスが必要になる。

当面は空き家にしておく時に知っておきたいこと

空き家をそのままにしておくと、防犯面や景観の悪化などから近隣に迷惑をかけることがある。
最悪の場合は、行政指導が入ることもあるため、定期的な管理が必要だ。
空き家の管理で最低限しておきたいことを押さえておこう。

空き家のまま放置しておくと行政指導が入ることがある

地方のみならず都市部でも、増え続ける空き家が社会問題になっている。そのため法律を改正し、国や自治体は本格的な空き家対策に乗り出している。適切に管理されず放置されたままの空き家は、家屋の傷みも激しく、庭木も繁茂して近隣に迷惑をかけるばかりか、地域の景観を著しく損ない、防災・防犯・衛生面でも危険な建物となるからだ。

そのような危険な空き家は、地域の条例に基づいて改善や撤去の指導・勧告が入る。それらに従わない所有者に対しては、最終的に自治体のホームページに氏名を公表したり、自治体が行政代執行で家屋を解体し、その費用を徴収することもできるようになっている。

さらに「特定空き家」と判断されると、その土地にかかる固定資産税や都市計画税の軽減措置がなくなり、今までより重い税負担が課されることになりかねない。

国土交通省の調査では、空き家になった住宅の半分以上は「相続」によって取得したもの。これから先、親が万一のときに誰も住まない実家を相続することになるなら、売却するか活用するかを早めに検討しておくことが大切だ。それが決まるまでは、危険な空き家、特定空き家と見なされないように、適切に維持・管理していくことが重要になる。

空き家の管理で最低限しておきたいこと

空き家になった家には、最低でも月に1度は訪れて、次のようなことをやっておこう。

  • 郵便受けの中を整理し、郵便物を持ち帰るほか、不要なチラシなどを処分する
  • 家の外まわりを調べて、外壁や窓などをチェックし、台風や突風などで剥がれたり飛んだりするものはないか、ゴミなどが投げ込まれていないかを確認する
  • 庭木は伸びすぎた枝を切ったり、雑草を刈るなどして、きれいにしておく
  • 家の中に入ったら窓を開けて空気を入れ替え、すべての部屋をまわって雨漏りや壁のひび割れ、床のくぼみなどがないかを確認する
  • 水道や電気の契約を残していたら、水栓をまわして通水し、電気を使って問題ないかを確認。水漏れや漏電の心配はないかも見ておく
  • 最後に窓や玄関にしっかりカギをかけ、不審者の侵入がないように気を付ける

以上のことを行って空き家の状態を常に把握し、問題があれば最低限の修繕などを施すことも必要だ。また近隣の家にも挨拶をして、何かあったときのために連絡先を知らせておくことが、迷惑をかけないための大事なポイントになる。

空き家管理サービスのサービス内容例
  • 室内・建物点検
  • 通気・換気
  • 雨漏り確認
  • 通水
  • 庭木確認
  • 庭のごみ処理
  • 近隣挨拶
  • クレームの一時対応
  • 写真付きの巡回報告書作成
  • 管理会社を明記した看板の設置
※ NPO法人 空家・空き地管理センター「しっかり管理サービス」の例
※ 月1、2、4回のいずれか。月1回で月額4000円。その他有料オプションサービスあり

自分で管理するのが難しい場合は、有料サービスを利用する

空き家の所有者が近くに住んでいれば、定期的に訪れて前述のようなことを実行し、自分で管理していくことも可能だが、遠方に住んでいるとなると、月に1度でも通うのは大変だ。そのためにかかる交通費や時間を考えたら、お金を払ってでも代わりにやってくれるサービスを使うことを検討しよう。

現在は、定期的に空き家を巡回し、管理してくれる「空き家見守りサービス」や、「空き家管理サービス」を実施している会社は多い。不動産会社、警備会社、クリーニング会社、NPO法人などが行っているので、空き家のある地域で利用できる有料サービスを探してみるといいだろう。費用は毎月1回の利用で、サービス内容によって数千円~1万円程度。

例えば、NPO法人「空家・空地管理センター」(埼玉県所沢市)では、弁護士や税理士などの専門家と協力し、空き家に関するさまざまな相談に対応している。空き家の管理には、定期的に巡回して家の外側から目視で確認し、報告メールを送ってくれる「100円管理サービス」のほか、室内まで点検し適切に維持してくれる「しっかり管理サービス」(右図参照)も実施している。必要に合わせて掃除や草刈り、害虫駆除などのオプションサービスを利用できるのも便利。現在は、全国に順次、対応エリアを拡大しているところだ。

管理が大変なら更地にして貸すか、リフォームして賃貸住宅にする手もある

長い間、空き家のまま適切に維持するとなると、それなりの手間と時間、コストがかかることを覚悟しておかなければならない。コストの点では、土地・建物にかかる毎年の固定資産税・都市計画税のほか、水道・電気などの維持も必要になり、その基本料金だけでも年間数万円になる。これらによって、毎年20万~30万円程度の保有コストがかかるのが一般的で、これに加え、定期的に訪れるための交通費や雑費、もしくは有料サービスの管理費用も必要になるわけだ。

そうしたことを考えると、老朽化した家屋は思い切って取り壊し、更地にして近隣の人に貸すか、駐車場などにして貸すことを検討するのもいい。家屋がなければ管理の手間や費用は軽くなり、立地によっては活用方法も広がる可能性がある。家屋の解体費用には一定の助成をしている自治体もあるので調べてみよう。

家屋が比較的新しく十分に利用可能な状態なら、水まわりの設備を交換したり壁紙などを張り替えたりといった最低限のリフォームをして、賃貸住宅として貸し出すのもいい。

いずれの場合も、地元の不動産会社に相談したり、自治体が運営する空き家バンクに登録したりして借りたい人を探す方法がある。空き家の活用も含めて相談できる窓口も増えているので、利用するといい(下項参照)

賃貸住宅にする場合、最近は借主が自由にリフォームして住めるような契約の仕方もある。賃貸料は低くなるが、地元の不動産会社がリフォームして貸し出すという仕組みを実施しているところもある。こういう方法なら、持ち主にリフォーム費用はかからない。

空き家に関する相談窓口
JOINニッポン移住・交流ナビ 移住関連の総合ポータルサイト。全国の自治体が運営する空き家バンクのリンク集を掲載。リンク集からたどった各自治体のサイト画面では、空き家バンクの登録方法や問い合わせ先がわかる
"空家住宅情報サイト(国交省住宅局・一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会" 全国各地の空き家バンクを都道府県から検索でき、相談窓口や相談の仕方、対応できる相談内容なども記載。そのほか、空き家に関する国や自治体の取り組みもわかる
NPO法人 空き家・空地管理センター 空き家に関する管理や活用法について相談できる。同センターが東京・新宿に開設した「空き家相談センター」では、対面で相談できる(完全予約制・無料)。予約は電話またはホームページから可能
※ 情報は2016.2.29現在

持っているだけでかかるコストを考えたら、人に貸して得られる地代や家賃は相場より多少低くても「よし」としよう。所有し続けたいと思うなら、その家や土地を有効に活用しなければ、将来にわたるお荷物であり負の遺産になるだけだ。

ただし、いずれは売却するつもりなら、相続開始から3年以内に売却するほうがいい。譲渡所得にかかる税金では、売却した土地・建物にかかった相続税を取得費に加算して、税金を軽くできるからだ。
また、2016年度から新設される予定の「空き家の売却に適用される3000万円特別控除の特例」は、賃貸などに利用せず、空き家のまま所有している場合に限る。この条件に当てはまる空き家であれば、人に貸さずに、2016年4月~2019年12月末までの間に売却するのも一つの方法だ(2013年1月2日以降の相続により取得した空き家が適用対象)

取材・文 / インタープレス 情報提供日 / 2016年2月18日

親子で相続対策を進めるために

家族の連絡帳

家族の連絡帳
年齢とともに心配になる親のこと。親も子世帯の経済面や暮らしを気遣っています。
「家族の連絡帳」をプリントアウトして、書き出すことから親子のコミュニケーションを始めてみませんか?親子がよく話し合うことでそれぞれの悩みが解決するかもしれません。
実家の相続対策を詳しく紹介

「親と実家」を考える本

表紙サンプル
表紙サンプル
目次サンプル
実家の相続対策に役立つ

カタログ請求のご案内

建築会社や不動産会社が作成しているカタログは、商品やサービスの紹介だけでなく相続にかかわる一般的な知識も得られるものもある。無料で請求できるので、会社名やカタログ名で気になるものがあれば取り寄せて、プラン選びに役立てよう。
※こちらのサイトで紹介しているカタログは『「親と実家」を考える本』にも掲載されています。下の『「親と実家」を考える本』のカタログ請求画面から、お好きなカタログをご請求ください。